El mercado formal de alquileres residenciales en la Ciudad de Buenos Aires

Abstract

El presente trabajo tiene un doble objetivo: en primer lugar presenta un estudio de la oferta espacial de servicios de alquiler en la Ciudad de Buenos Aires. En segundo, se identifican los principales factores que determinan los precios en este mercado; y se analizan los efectos de la sobrevaluación en las probabilidades de alquiler de un departamento. El trabajo se realizó utilizando una base de datos original construida mediante técnicas de web scraping, incluyendo aproximadamente 10.000 avisos de departamentos en alquiler. Los resultados muestran que la oferta de alquileres tiene un alto nivel de concentración territorial. Esta se distribuye principalmente en las comunas del centro y el norte de la Ciudad. Además, entre 2015 y 2016, la cantidad de m2 en alquiler en estas áreas superó considerablemente la proporción de población residente. Entre las características de los inmuebles que más influyen en las estructuras de precio, se reconoce la cantidad de dormitorios, la distancia a espacios verdes y el nivel socioeconómico del entorno. Por último, se constata que una sobrevaluación del 10% en los precios tan sólo reduce las probabilidades de que un departamento se alquile en un 1% aproximadamente. Así, se verifica que las posibilidades de que un departamento salga del mercado siguen siendo altas aunque se registre cierto nivel de sobreprecios.