Medición del flujo del nuevo ahorro canalizado hacia inmuebles residenciales

Abstract

El objetivo de este trabajo es presentar una metodología para la medición del “flujo de nuevos ahorros” colocados en el mercado de inmuebles residenciales. A partir de esto se presentará una serie histórica de flujos de nuevos ahorros del sector privado canalizados al mercado inmobiliario residencial de la Cuidad Autónoma de Buenos Aires (CABA) durante los últimos 15 años. El flujo mensual de dinero del sector privado canalizado a la compra de propiedades nuevas residenciales se midió como el producto del precio promedio por unidad (US$/m2) durante el periodo, y una estimación del volumen de unidades vendidas (o efectivamente construidas) en m2. Las unidades vendidas durante el mes se estimaron a partir de la superficie cubierta de permisos de edificación con financiación privada durante el periodo 1994 a 2009. Se distribuyó la superficie a cubrir en el tiempo, de acuerdo con la duración media de las obras ejecutadas, discriminadas por tipo y tamaño de obra. El output final, la serie del flujo del nuevo ahorro canalizado a inmobiliaria residencial en CABA se comparó con varias series de distintas alternativas de colocación de ahorro disponibles en la Argentina. Estas incluyen: alternativas de resguardo de dinero (formación de activos en el exterior), alternativas de ahorro (nuevos depósitos en los bancos) y alternativas de inversión en el mercado de capitales (bonos, acciones, obligaciones negociables, y fideicomisos financieros). Los resultados demuestran la importancia de la inmobiliaria residencial en CABA como instrumento de colación del nuevo ahorro argentino en relación a otros instrumentos en el mercado de capitales. Se estimó que el flujo total de dinero canalizado hacia inmobiliaria residencial durante el periodo 2002 a 2010 fue de ~US$17.0 billones comparado con flujos netos positivos de US$1.5 billones y US$512 millones hacia fideicomisos financieros y ofertas publicas iniciales, respectivamente; y un flujo neto negativo de US$3.4 billones en obligaciones negociables. Desafortunadamente, la escasez de estadísticas y datos relevantes existentes hacen difícil precisar los montos de colocación en el sector inmobiliario en el tiempo. El académico, inversor, prestamista, o cualquier parte interesada en el sector inmobiliario argentino sigue teniendo pocas herramientas para la toma de decisiones.