Valorización inmobiliaria en Ciudad de Buenos Aires. Impacto del nuevo código y del proyecto de captación de plusvalías urbanas

Abstract

Al permitir un mejor y mayor aprovechamiento del suelo, se espera que la entrada en vigencia del Código Urbanístico en Ciudad de Buenos Aires genere, de forma no homogénea, incrementos en el valor del suelo. Paralelamente, los inmuebles también podría verse beneficiado por la ejecución de grandes obras de infraestructura que cambiarán la fisonomía urbana de la ciudad. Para participar de parte de estas ganancias privadas y redistribuirlas entre la sociedad, el Gobierno impulsará el Proyecto de Captación de Plusvalías Urbanas El presente trabajo tiene el principal objetivo de abordar las implicancias económicas que generarán los dos Proyectos mencionados. Las preguntas principales a responder son: ¿cómo impacta la captación de plusvalías urbanas y el nuevo código en las principales variables del mercado inmobiliario? y ¿cuál es el potencial recaudatorio de los instrumentos planteados? El abordaje a estos interrogantes se dio tanto desde la teoría, como desde la experiencia internacional, para culminar en una estimación práctica del caso local. Entre los resultados arribados se destaca que, para un escenario moderado, la recaudación potencial anual del instrumento podría alcanzar 58 millones dólares (aunque el resultado final dependerá de la distribución del impacto que conlleva el código y del comportamiento del mercado). Además, se hizo hincapié en que la participación del Gobierno de las ganancias privadas podría ser sensiblemente mayor, dado que se está perdiendo la oportunidad de participar en otros dos hechos generadores de valorización inmobiliaria: la utilización del suelo según un mejor uso y la obra pública. Por otro lado, se recalca que la aplicación de los proyectos podría generar un vínculo virtuoso entre la renta del suelo y las inversiones públicas que favorecería a la sociedad en general, y a todos los actores económicos que participan del mercado inmobiliario en particular. Sin embargo, sin las previsiones adecuadas, estos instrumentos pueden trabar el mercado, generar costos extraordinarios a los desarrolladores inmobiliarios y ocasionar daños muy importantes en la economía de la ciudad.